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凌政辦發〔2020〕9號 關于印發凌海市進一步加強和規范房地產開發管理秩序實施意見(試行)的通知
時間:2020-03-28 來源: 作者:

凌海市人民政府辦公室關于印發凌海市

進一步加和規范房地產開發管理

秩序實施意見(試行)的通知


 

大有經濟開發區管委會,各鄉鎮人民政府(場、街道辦事處),市政府有關部門,市直各單位:

《凌海市進一步加強和規范房地產開發管理秩序的實施意見(試行)》已經市政府第30次常務會會議通過,現印發給你們,請認真貫徹執行。

 

 

                     凌海市人民政府辦公室                                    

                       2020年3月27日

(此件公開發布)

 

 

 

 

 

 

 

 

凌海市進一步加強和規范房地產開發

管理秩序的實施意見(試行)

 

進一步加強房地產開發全過程監管,嚴厲打擊和有效遏制房地產市場違法違規行為,切實維護和保障消費者合法權益,促進房地產市場平穩健康有序發展,根據有關法律法規和政策規定,結合我市實際,現提出如下實施意見。

  一、加強房地產項目的用地管理

市土地儲備中心要進一步規范擬收儲的商住項目用地的前期土地開發整理工作,禁止企業或個人通過受讓、租用等方式違法占用農民集體土地用于各類非農業建設。同時,繼續加大對已收儲土地的工作力度,積極盤活存量房地產項目用地。市自然資源局要會同市土地儲備中心統籌安排好年度房地產開發用地供應計劃,調整優化土地供應結構,合理控制土地供應規模時序。年度房地產開發用地供應計劃需報送土地開發管理委員會同意,并提交遼寧省自然資源廳備案后,由市土地儲備中心按計劃配合市自然資源局組織實施,將本年度用地供應計劃執行情況納入市績效考評范圍。對未列入年度用地供應計劃的房地產用地項目,原則上不予供應。確需供應的項目,由市土地儲備中心報請土地開發管理委員會同意后,由市自然資源局組織供應。房地產開發用地要實行“凈地”出讓。土地出讓前,市土地儲備中心要會同市自然資源局等部門對擬出讓地塊依法進行土地調查和確權登記,并對原有證照進行注銷,確保地類清楚、面積準確、權屬合法、沒有糾紛,并達到出讓條件。市土地儲備中心要嚴格執行建設項目用地現場交地制度。房地產項目用地公開競價出讓保證金比例不低于出讓底價的60%,企業競得土地后,應在10個工作日內簽訂合同,簽訂合同后30日內繳清全部成交價款,180日內開工建設。市自然資源局要建立和完善有建設用地批后公示制度、建設項目用地開(竣)工申報制度、國有建設用地批后動態巡查制度,嚴格落實《閑置土地處置辦法》(中華人民共和國國土資源部令第53號)等有關規定,加大閑置土地處置力度,提高土地利用率。

二、突出規劃的剛性約束

市自然資源局要嚴格執行房地產開發項目規劃設計方案審查和市規劃委員會審議決策制度。凡經市規劃委員會審議批準的項目應嚴格執行,原則上不得調整,確需調整的,經市規劃委員會同意后可調整一次。因尚未規劃調整或其他重大項目建設需要,確需再次調整的,須經市規劃委員會和市政府常務會議同意后方可進行再次調整。

市自然資源局要加強建設工程規劃驗線管理工作,規范驗線程序。房地產開發項目主體工程開工前,建設單位須向市自然資源局提出驗線申請。市自然資源局委托有資質的單位進行放線,并對房地產開發項目的放線、驗線進行監督管理,確保項目建設符合規劃要求。

市自然資源局對擬批準的房地產開發項目,要加強相關公共服務配套設施的落實。強化供電、供暖、燃氣、給水、通信、排水(雨排、污排)等管網綜合規劃。開發建設單位必須依據規劃進行施工設計,并向市自然資源局申請發放《建設工程規劃許可證》,未取得建筑工程施工許可不得進行包括地下管網在內的任何施工。同時,要依據城市色彩等專項規劃,加強對建設項目的平面布局、立面效果、建筑色彩等方面的審核,保障每個項目與區域環境相協調。

市自然資源局應將經批準后的規劃設計方案發送至執法監察機構,執法監察機構應加大力度,堅決查處超面積建設、建筑物位移、改變用地性質和建筑物使用用途等擅自改變規劃的行為,并依法處理項目內配套服務設施和市政基礎設施不到位等方面的問題。

三、強化對建設項目的批后監管

開發建設單位必須嚴格按照房地產開發項目規劃條件和建設條件意見書的要求進行規劃設計、制開發建設方案,不得擅自調整內容、降低標準。市自然資源局在進行建設用地規劃許可、建設工程規劃許可及有土地使用許可時,要嚴格核查規劃、建設條件,對未按照規劃條件建設的行為及時嚴肅查處。市行政審批局在進行建筑工程施工許可、商品房預售許可時,要嚴格核查建設條件。市住房和城鄉建設局在進行房地產開發許可的初審時,要嚴格審查相關材料。施工圖審查機構要嚴格按照批準的規劃設計方案要求進行設計圖紙審查,確保滿足國家法律、法規和標準及地方有關法規文件規定,保證房地產開發項目住宅、配套公共服務設施、市政基礎設施、公共消防設施等符合相關要求。

四、嚴格建設工程質量安全管理

市住房城鄉建設局要建立健全質量安全監督管理體系,落實工程五方責任主體相應質量安全管理責任,完善工程質量追賠償機制,要加強在建房地產開發項目施工現場質量安全監管。同時,將小區基礎設施工程按照住宅建設工程模式納入工程監理和質量安全監督。

五、強化建設工程的監理監督

住房城鄉建設局要進一步規范建設工程監理行為,充分發揮監理的監督作用。要建立健全監理的信息管理,監理公司和項目監理部應完善檔案管理制度,推進全過程工程咨詢服務。工程監理單位在實施監理過程中,發現存在質量安全事故隱患的,應要求施工單位整改;情況嚴重的,應要求施工單位暫時停止施工,并及時通報開發建設單位。施工單位拒不整改或者不停止施工的,工程監理單位應及時向住房城鄉建設局等管理部門報告。在工程出現質量和安全事故隱患未及時處理與未及時報告,造成工程出現質量和安全事故的,由市住房和城鄉建設局對監理單位按《建設工程質量管理條例》(中華人民共和國國務院令第279號)、《建設工程安全生產管理條例》(中華人民共和國國務院令第393號)的規定進行處理。

六、嚴格商品房交付使用條件

未經竣工驗收合格的商住項目,不得交付使用,相關部門不得開通供電、供水、供氣、供熱等。禁止開發企業代收應該由政府相關部門收取的各項專用資金。商品住宅的業主應在辦理房屋入住手續前,將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。住宅專項維修資金由市城鄉建設服務中心物業基金管理辦公室收取,凡未足額交存首期住宅專項維修資金的業主,開發建設單位不得將房屋交付購房者。沒達到商品房交付條件交付使用的,市住房和城鄉建設局依法查處并通過媒體向社會曝光。未按商品房買賣合同約定逾期交房的,開發企業應按照商品房買賣合同約定承擔違約責任。

七、嚴格規范商品房(預)銷售管理

(一)加強商品房預售管理

行政審批局要嚴把新建商品房預售許可條件,期房準予預售的限制性條件為樓房主體封頂、土地無抵押,且符合《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》等相關規定,鼓勵推行現房銷售,在預售方案中應明確預售價格及變動幅度。未進行房產預測繪、未提供擬售商品房精確位置和面積,未按要求配售配租車庫(位)的不予受理預售許可。未取得預售許可證的商品房項目,房地產開發企業和從事商品房銷售代理的房地產經紀機構嚴禁預售,不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式買受人收取或變相收取定金、預收款性質的費用,不得參加任何展銷活動,不得發布商品房預售廣告。

(二)嚴格執行商品房銷售明碼標價制度

    房地產經營者在銷售商品房時應五證齊全,并在銷售現場的醒目位置設立公示區域,公示營業執照、資質證書“五證”。要按照商品房銷售明碼標價規定》(發改價格〔2011〕548號)的要求公開標示商品房價格、相關收費以及影響商品房價格的其他因素。對取得預售許可或者辦理現房銷售備案的房地產開發項目,商品房經營者要在規定時間內一次性公開全部銷售房源,并嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。房地產經營者銷售出的商品房應同步進行網簽備案,保證購房者及時辦理不動產登記證。

(三)完善房屋交易資金監管機制

    市自然資源服務中心(市不動產登記中心)要建立商品房預售資金監管系統,實現商品房預售資金監管全覆蓋,確保交易資金安全,防范資金挪用、樓盤爛尾、拖欠工程款等,保購房者權益。優化預售監管資金核撥流程,留足保證工程竣工交付所需資金。積極推行存量房(二手房)交易資金監管,確保房屋和交易資金按照約定安全交付,對在建設行政主管部門備案的房地產中介機構未辦理二手房交易資金監管的,不予辦理備案、交易和轉移登記手續,切實防范虛假房源、交易欺詐、資金挪用、非法首付貸和過橋貸等。

八、加強中介機構的監督管理

市自然資源局要加強對測繪中介機構特別是承擔規劃放線業務中介機構的監督和管理,提高土地勘測定界成果質量,確保建設用地審批位置與實際建設位置一致。要加強土地和房地產的測繪行為監管,規范服務收費標準,堅決打擊和嚴厲查處測繪企業壟斷經營和亂收費行為。市住房城鄉建設局要全面落實房地產中介機構備案和中介人員實名登記制度,支持和鼓勵守法誠信經營,嚴厲打擊“黑中介”和違規代辦不動產登記證的行為。市自然資源服務中心(市不動產登記中心)要完善二手房交易網簽制度,通過網簽系統,全面掌握市場狀況,防范違規行為,落實調控政策,控制交易節奏,提高服務效率。

九、強化房地產行業信用體系建設

市發展改革局、市自然資源局、市市場監督管理局、市住房城鄉建設局、市行政審批局、市信訪局、市司法局、市文化旅游和廣播電視局、市自然資源服務中心(市不動產登記中心)等相關部門相互配合,分工協作,建立健全房地產開發信用體系。建立信用評價結果與市場準入、資質管理、預售資金監管、評先評優等審批審核事項的關聯管理機制,共享信用評價結果,聯合懲戒嚴重失信的市場主體。對列入“黑名單”的違法開發企業在建項目結束后,根據《房地產開發企業資質管理規定》(中華人民共和國住房和城鄉建設部令第24號)、《建設部關于規范房地產開發企業開發建設行為的通知》(建住房〔2002〕44號)等相關規定,投資項目審批部門不予核準新項目,注銷其開發資質;對違法開發企業的法定代表人、控股股東、實際控制人和直接責任人,采取禁止參與土地招拍掛和房地產開發經營活動等懲戒措施。

十、嚴厲查處各類違法違規行為

涉及房地產管理的各相關職能部門和單位要全面加大現場巡查執法力度,按照有案必查、查必有果、違法必究、信息公開的原則,及時查處房地產開發建設過程中的違法違規行為。市住房和城鄉建設局要充分發揮統籌協調作用,各職能部門和單位要切實擔負起職責,按照各自職能推進違法違規案件查處到位。同時,建立房地產領域違法案件查處專項報告制度,及時向市政府報告。

住房和城鄉建設局負責房地產開發建設等行為的監管。從嚴查處未取得開發經營許可、施工許可違法開工建設,未實行監理或辦理質量監督手續違法開工建設,未按審查合格的施工圖施工,未經建設、勘察、設計、施工、監理五方責任主體對房屋建筑工程驗收合格或未達到交付條件交付使用,未取得預售許可違規售房,承諾房地產項目售后包租、定期高額返還租金或到一定年限后以回購方式誘導公眾購買,中介機構代理銷售不符合銷售條件的商品房等違法違規行為。

市場監督管理負責對未取得營業執照,擅自銷售商品房的企業進行監管;負責對未依法取得國有土地使用權、預售許可證,房地產權利受到限制、權屬有爭議等情況發布廣告的,或在房地產廣告中含有升值、投資回報、誤導宣傳等內容的違法違規行為進行查處。

市公安負責從嚴查處未取得有土地使用許可手續,擅自以內部認、發放VIP卡等形式,非法集資、融資、民間借貸、吸收社會公眾資金進行房地產開發的違法違規行為。

市自然資源局和市自然資源服務中心負責房地產建設項目用地和規劃的監管。從嚴查處未取得有土地使用許可擅自開工建設、擅自改變土地用途、閑置浪費土地等違法違規行為;未按批準的規劃、建筑設計方案、擅自調整規劃條件進行建設等違法違規行為。對于超出原規劃面積的商品房,依據《中華人民共和國城鄉規劃法》的相關規定,限期予以拆除,不能拆除的,沒收實物或者違法收入并處以罰款。沒收或罰款移交財政部門進行處理,由于違反規劃引起的相關問題由開發建設單位負責解決。

市自然資源局負責城市規劃區內需要實施建設工程規劃許可證控制的建設工程的審批及批前、批后監管。其余的私搭亂建等違法違規行為,包括建設工程規劃條件核實后及城市規劃區內擅自在街道兩旁建筑物上及居民小區內擅自搭建建筑物、構筑物違法行為,市智慧城市中心負責監督處罰,并予以拆除。

市場監督管理負責商品房銷售明碼標價等行為的監管。從嚴查處商品房經營者未按政府備案價格要求銷售商品房,或者未按規定以捆綁車位、裝修等方式,附加條件變相實行價外加價,不按規定明碼標價和公示收費等違法違規行為。

市人力資源和社會保障局勞動監察部門負責對拖欠農民工工資等行為的監管。從嚴查處房地產開發企業因拖欠工程款導致的拖欠農民工工資等違法違規行為。

十一、嚴格責任追究

涉及房地產管理的各職能部門要認真履行管理職能,落實監管責任。對給予責令改正、責令停止違法行為的,要落實到位;對給予行政罰款沒收違法所得的,應足額上繳市財政;對給予責令限期拆除的,應堅決予以拆除。相關職能部門已經做出行政處罰,但開發建設單位拒不履行,而職能部門沒有強制手段的,要及時報請市政府處理,市政府可責成有關部門依法采取查封施工現場、強制拆除等措施。市政府積極協調相關部門配合職能部門督促房地產開發企業配合執行。仍拒不執行的,由相關職能部門移送司法機關后申請強制執行。對在執法工作中不認真履職、推諉扯皮、敷衍塞責、造成不良影響的職能部門個人要予以嚴肅問責,對發現的違紀違法問題要依紀依法嚴肅查處,并按照干部管理權限移交紀和司法機關處理。

十二、加強組織領導和制度保障

(一)加強組織領導

成立凌海市房地產市場規范管理工作領導小組。由市長任組長,分管副市長任副組長,成員由市直相關部門和單位主要負責同志組成。領導小組定期例會,通報房地產領域工作進展情況,研究解決重大問題,指導各項工作。領導小組下設辦公室,地點在市住房城鄉建設局,負責日常工作。

    (二)落實主體監管責任

    相關職能部門和單位負責行政區域內違法違規開發經營的日常監督檢查和防控工作。要將本轄區有土地和集體土地上所有新增用于銷售的居住、商業、旅游、教育、養老等類項目(包括城中村、城郊村改造等項目),統一納入房地產開發項目防控范圍。要建立職能部門、鄉鎮(街道)、村委會(社區)三級網格化巡查制度,明確責任人員和巡查頻次,實行定人、定時、定崗、定責,確保新增違法建設從產生到發現不超過2個工作日。

(三)建立首查責任制度

    相關職能部門和單位對新增違法違規項目建設負有首查責任。首查單位對其管轄和職權范圍內的首查案件,應立即依法查處。發現不在其管轄和職權范圍內的案件,要立即通知有管理權的部門或單位,并在2個工作日內移送案件。有管理權的單位接到案件后應立即依法查處,并在處理決定作出后2個工作日內書面通報首查單位。

十三、相關部門要強化服務意識,推進建筑領域審批制度改革,優化房地產開發建設審批流程,簡化辦事程序,壓縮辦事時限,切實提高辦事效率,寓嚴格執法于熱情服務之中,推進房地產業健康發展。

十四、本《意見》自印發之日起實行。

 

 

關于《凌海市人民政府辦公室關于印發凌海市進一步加強和規范地產開發管理秩序意見》的文件解讀


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